Een keer per jaar valt de aanslag gemeentelijke belastingen op de deurmat, en daar staat een getal op dat verder gaat dan de gemeente alleen. De WOZ-waarde van je Hoornse woning bepaalt niet alleen de onroerendezaakbelasting, maar werkt ook door in je inkomstenbelasting en in het waterschap.
Wat de WOZ-waarde is
De WOZ-waarde is een schatting van wat je woning waard was op de peildatum, en die peildatum ligt altijd op 1 januari van het jaar ervoor. De aanslag die je nu in handen hebt, kijkt dus terug naar de markt van ruim een jaar geleden. Dat is de reden dat de waarde soms niet lijkt te kloppen met wat je in de straat ziet gebeuren. De gemeente Hoorn stelt de waarde zelf vast en verstuurt hem samen met de aanslag.
Hoe de waarde tot stand komt
De taxatie gebeurt met een model dat woningen vergelijkt. De gemeente kijkt naar verkopen van vergelijkbare woningen rond de peildatum en corrigeert voor verschillen.
- Het type woning, van een tussenwoning in de Kersenboogerd tot een grachtenpand aan het Grote Oost.
- De oppervlakte van de woning en van het perceel.
- Het bouwjaar en de staat van onderhoud.
- De ligging, met verschil tussen een hoekwoning aan het water en een woning aan een doorgaande weg.
- Bijgebouwen, een aanbouw, een dakkapel of een garage.
Waar de waarde voor wordt gebruikt
De gemeente gebruikt hem voor de onroerendezaakbelasting. De Belastingdienst gebruikt hem voor het eigenwoningforfait in je aangifte, en bij een erfenis of een schenking van een woning is de WOZ-waarde het uitgangspunt. Het hoogheemraadschap gebruikt hem voor een deel van de waterschapsbelasting. Voor huurders van een sociale huurwoning telt de waarde mee in het puntenstelsel dat de maximale huur bepaalt. Het is dus geen getal dat je terzijde legt.
Het taxatieverslag opvragen
Bij de waarde hoort een taxatieverslag waarin staat welke woningen als vergelijking zijn gebruikt en welke kenmerken de gemeente van jouw woning heeft geregistreerd. Dat verslag vraag je op via de belastingbalie op de website van de gemeente. Kijk het eerst na op feitelijke fouten, want die komen voor. Een verkeerde oppervlakte, een aanbouw die er niet is of een dakkapel die is meegeteld terwijl je hem nooit hebt gehad.
Bezwaar maken
Klopt er iets niet, dan kun je bezwaar maken binnen de termijn die op de aanslag staat. De gemeente Hoorn vraagt inwoners om er eerst even over te bellen, want een fout in de kenmerken is vaak in een gesprek recht te zetten en dan hoeft er geen procedure te lopen. Blijf je het oneens, dan dien je een schriftelijk bezwaar in en onderbouw je dat met wat je hebt, zoals foto’s van achterstallig onderhoud, een taxatierapport of verkoopcijfers van vergelijkbare woningen.
Bureaus die het voor je doen
Er zijn bedrijven die aanbieden om gratis bezwaar voor je te maken. Zij verdienen aan een vergoeding die de gemeente moet betalen als het bezwaar slaagt, en die kosten komen uiteindelijk bij alle inwoners terug via de belastingen. Zelf bezwaar maken is niet ingewikkeld en gaat vaak sneller. Een telefoontje en een mail met de juiste gegevens komen in de praktijk verder dan een standaardbrief.
Een hogere waarde is niet altijd slecht
Een hoge WOZ-waarde kost je iets meer belasting, maar hij kan ook in je voordeel werken. Bij een hypotheek bepaalt de verhouding tussen je schuld en de waarde van je woning in welke risicoklasse je valt, en een hogere waarde kan dus een lagere rente opleveren. Voordat je bezwaar maakt omdat het getal je te hoog lijkt, is het dus de moeite om te bedenken waar je die waarde nog meer voor gebruikt.
Wat de waarde beweegt
Omdat de peildatum een jaar terug ligt, loopt de WOZ-waarde altijd achter op wat je in de markt ziet. Stijgt de markt, dan stijgt je waarde het jaar erna. Daalt de markt, dan zie je dat ook pas een jaar later. Dat is verwarrend maar wel logisch, want de gemeente kan alleen taxeren op basis van transacties die al hebben plaatsgevonden. Vergelijk je waarde dus met verkopen rond de peildatum en niet met de vraagprijzen van vandaag.
