Hoorn is voor de woningmarkt een interessante stad. Groot genoeg om alle voorzieningen te hebben, klein genoeg om overzichtelijk te blijven, en met een treinverbinding waarmee je binnen een uur in Amsterdam bent. Die combinatie bepaalt in belangrijke mate wat er in de stad gebeurt.
De invloed van de Randstad
Een deel van de vraag komt van buiten. Mensen die in Amsterdam of Zaanstad werken en daar geen betaalbare woning vinden, kijken naar de Zaancorridor, en Hoorn is daarvan het eindpunt in het noorden. Voor het geld van een klein appartement in de hoofdstad koop je hier een woning met een tuin. Dat drijft de vraag op en het zorgt voor concurrentie voor lokale kopers, en het is een van de redenen dat starters uit Hoorn zelf het niet makkelijk hebben.
De segmenten per wijk
De verschillen binnen de gemeente zijn groot.
- De binnenstad, met monumentale panden en appartementen, hoog geprijsd per vierkante meter en beperkt in aanbod.
- Hoorn-Noord en het Venenlaankwartier, vooroorlogse woningen met karakter, in trek bij starters en stellen.
- Risdam en de Grote Waal, naoorlogse woningen en appartementen, het meest betaalbare deel van de stad.
- De Kersenboogerd, ruime gezinswoningen uit de jaren tachtig en negentig.
- Zwaag en Blokker, dorps wonen met grotere kavels en hogere prijzen.
- Bangert en Oosterpolder, de nieuwbouw met moderne bouwkwaliteit.
Wat de bouwperiode betekent
In Hoorn is de bouwperiode van een woning bijna een prijscategorie op zich. Een pand uit de zeventiende eeuw vraagt onderhoud en vergunningen, een woning uit de jaren zeventig vraagt isolatie en installaties, en nieuwbouw vraagt vrijwel niets maar kost meer per vierkante meter. Reken bij een oudere woning altijd een bedrag mee voor verduurzaming, want dat is de post die de meeste kopers onderschatten.
Waar je bij een bezichtiging op let
De klassieke aandachtspunten gelden ook hier, maar een paar zijn in Hoorn extra relevant. Bij vooroorlogse woningen speelt de fundering en het vocht in de begane grond. Bij woningen uit de eerste naoorlogse decennia gaat het om isolatie, elektra en asbest. In de binnenstad is de status van het pand bepalend voor wat je mag verbouwen. En overal geldt dat je moet nagaan of aanbouwen, dakkapellen en uitbouwen destijds vergund zijn.
Kopen in een vergunninggebied
Woon je straks in de binnenstad, de Grote Waal of Hoorn-Noord, dan hoort de parkeersituatie bij je aankoopbeslissing. In het centrum is het aantal vergunningen beperkt en staat er een wachtlijst. Vraag bij de makelaar en bij de gemeente na hoe het bij het specifieke adres zit, want een woning zonder parkeermogelijkheid is voor sommige kopers geen optie en dat merk je pas bij doorverkoop.
Nieuwbouw en de wachttijden
Nieuwbouw in Hoorn is schaars geworden nu Bangert en Oosterpolder grotendeels is volgebouwd. Wat er nog komt, is vooral verdichting binnen de bestaande stad en herontwikkeling van locaties die vrijkomen. Inschrijven op een nieuwbouwproject betekent loten en wachten, en de doorlooptijd van inschrijving tot sleutel loopt vaak in de jaren.
Verkopen in Hoorn
Voor verkopers is de vraag naar wat je moet doen voordat je te koop zet vrij eenvoudig te beantwoorden. Zorg dat de woning leeg oogt en dat het onderhoud aan de buitenkant op orde is, en breng de papieren op orde, inclusief vergunningen voor eerdere verbouwingen. Wie een monument of een pand in de beschermde kern verkoopt, doet er goed aan om een makelaar te kiezen die dat segment kent, want de doelgroep is smaller en de vragen zijn specifieker.
De lange lijn
Wat de markt op de korte termijn doet, is voor niemand te voorspellen. Wat wel vaststaat, is dat Hoorn ruimtelijk vol raakt, dat de treinverbinding met de Randstad blijft en dat de historische binnenstad niet groeit. Dat zijn de structurele factoren waar je in een aankoopbeslissing iets aan hebt, en die zijn een stuk betrouwbaarder dan wat er dit kwartaal met de rente gebeurt.
